أخطاء المستثمرين الجدد في السوق العقاري العُماني

يشهد السوق العقاري في عُمان خلال السنوات الأخيرة نموًا ملحوظًا، خاصة مع توسع التمويل البنكي وارتفاع الوعي الاستثماري لدى الشباب. ورغم كثرة الفرص، لا تزال هناك أخطاء متكررة يقع فيها المستثمرون الجدد، تؤدي إلى خسائر مالية أو تجميد رأس المال لسنوات.

في هذا الدليل، سنأخذك خطوة بخطوة لاكتشاف أكثر الأخطاء انتشارًا بين المستثمرين الشباب في عُمان وكيفية تجنبها بأسلوب عملي مبني على التقييم العقاري، بيانات السوق، وخبرة المقيمين المعتمدين.

١) الدخول للسوق بدون معرفة بالقيمة الحقيقية.

أغلب الشباب يدخلون السوق بدافع السرعة: “الفرصة ما تتعوّض… العقار بيرتفع”.

لكن الحقيقة في عُمان؟

أكثر الصفقات التي يخسر فيها المستثمرون سببها تقييم خاطئ للسعر. 

لماذا؟

• لأن تقييمات البنوك تختلف عن أسعار السوق.

• ولأن بعض الأراضي تباع بـ “سعر عاطفي” وليس “سعر منطقي”.

• ولأن مناطق معينة تشهد حركة بيع، لكنها ليست مؤهلة لارتفاع مستقبلي.

كيف تتجنب الخطأ؟

✔ اطلب تقرير تقييم عقاري رسمي قبل أي خطوة.

✔ اسأل عن أسعار المقارنة الفعلية، وليس الأسعار المعروضة فقط.​

✔ تجنّب الشراء “على السمع.

٢) الاستثمار في العقار الخطأ… فقط لأنه رخيص.

السعر المنخفض لا يعني فرصة.

في السوق العماني، هناك أراضٍ منخفضة السعر بسبب:

• بعدها عن الخدمات.

• ضعف الطلب الفعلي.

• تأخر مخططات البنية الأساسية.

• أو مشكلات في الجدوى الاستثمارية.

كثير من الشباب يشترون “أرخص أرض”… ثم تبقى جامدة 5–7 سنوات دون ارتفاع.

الحل:

✔ لا تشتري الرخيص… اشتري المطلوب.

✔ ركز على مناطق النمو: مناطق تشهد حركة شراء وبناء.

٣) تجاهل اشتراطات التمويل البنكي.

الكثير من العقارات "الرخيصة" أو القديمة تخفي مشكلات إنشائية مثل مشاكل الأساسات والهيكل، والصرف الصحي، والسباكة، والتشققات، وضعف العزل، وتلف الأنظمة الكهربائية — وغالبًا ما تتجاوز تكلفة الإصلاحات فرق السعر.

والنتيجة؟ يجد المستثمر نفسه في ورطة: “اشتريت… والبنك رفض يمول!”

الحل:

✔ تحقق مسبقًا من قابلية العقار للتمويل.

✔ استشر الجهة المموّلة أو مُقيّمًا معتمدًا حول اشتراطات التمويل.

✔ لا تلتزم ماليًا قبل التأكد من موافقة البنك.

٤) تجاهل العائد الحقيقي والتركيز فقط على ارتفاع السعر.

يركّز بعض المستثمرين الشباب على توقع ارتفاع الأسعار، لكن في السوق العُماني العائد الإيجاري هو الأساس. فهناك عقارات ترتفع ببطء لكن دخلها ممتاز، وأخرى ترتفع ولكن لا تحقق أي عائد لسنوات.

الحل:

✔ احسب العائد الإيجاري قبل الشراء (7.5–8.5٪ يُعتبر جيدًا).

✔ لا تعتمد على الارتفاع الرأسمالي فقط.

✔ اختر العقار الذي “يولد دخلًا”… وليس العقار النائم.

٥) شراء عقار بدون فحص.

العديد من العقارات الرخيصة أو القديمة قد تُخفي مشكلات إنشائية مثل مشاكل الأساسات والهيكل البنائي، والصرف الصحي، والتمديدات المائية، والتشققات، وضعف العزل، والأعطال الكهربائية — وغالبًا ما تتجاوز تكلفة إصلاحها فرق السعر الذي دفعته في الشراء.

الحل:

✔ اطلب فحصًا هندسيًا من جهة متخصصة قبل الشراء.

✔ لا تعتمد على وعود الوسيط أو المالك.

السوق العُماني اليوم مليء بالفرص، خصوصًا للشباب. لكن النجاح فيه ليس للذي يدخل أولًا… بل للذي يدخل بأذكى طريقة.

كلما تجنّبت الأخطاء الشائعة، أصبح طريقك نحو بناء ثروة عقارية حقيقية أسرع — ثروة مبنية على الأرقام والتقييمات الفعلية، لا على التخمينات أو العواطف.